2009年正月过后，市场便一扫之前冬日的阴霾，以雨后春笋般的力量迅速回暖，迎合了气候，更迎合了迅速摆脱金融危机的心理需求。

从而，小阳春、红五月、火热的七八月、金九银十……，一波波，不停息。正如业界评论，2009年没有淡季！

火热的市场背后，我们应该看到的是什么？更多的信心还是更大的担忧，或许，作为身在房地产界的我们而言，首先需要判断的是政府应对房市的政策大趋势。

今年的政策，从总体上而言，呈现两种调控方向。上半年，政府继续延续2008年的救市政策，力求通过房市来振兴整体经济。下半年从10月开始，各地房市过热的情形开始引起政府关注，相关限制投资、防止过热的紧缩政策就逐一出台。

2009年5月27日，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，中国国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。

从趋势上来看，楼市正在此时迎来一个新的向上的“拐点”，即一个螺旋上升的新台阶，当然，这个新转折点不全是价格意义上的转折点，而更是一种心理层面的转折点。此项政策的出台，激励了开发商的投资热情，从市场反应来看，也注定了下半年各地新楼盘的频出以及新一轮“地王”现象的出现。

 

今年，上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“70/90”政策目前已经实质性退出市场。

“70/90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。随着全球金融危机冲击国内市场，国家于去年下半年调整宏观调控战略，将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持，以刺激市场回暖。业内为此一直呼吁，取消“70/90”限制，给开发商更大的市场自主权。

取消“70/90”限制，将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本，提高开发商投资热情。同时，增加投资类商品房的市场供给。这对活跃房地产市场有一定推动作用。

 

 

国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。从二手房开始，政府着手抑制投资需求的目标可见端倪。

而此新政对后市的影响，各地表现不一。无锡的楼市一直比较平稳、健康，整体市场发育良好，市民也比较理性，但随着城市拆迁力度的加大，外来人口的聚集，刚性需求依然坚挺。新政的出台，对无锡楼市并不会造成大波动。

 

12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议通过“国四条”，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

可以看到，进入１２月份，政府针对房价调控连连。而此次国务院常务会议使用的措辞意味深长。２００５年“国八条”、２００６年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此次用的是“遏制”，分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。

此前，中国部分地区的楼市已经持续“高烧”，创出了历年来的新高。房价飞涨，部分城市的房地产市场重要指标开始出现失衡。据中国指数研究院统计，今年１－１０月，北京地区房屋租售比达到１：４３４，上海地区达１：４１８，深圳、杭州均突破１：３６０，远高于国际通行标准，显示当前的房地产市场风险累积日益加大。

对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

 

12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

可以想见，新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用，能够抑制过高的地价引致的过高房价，一定程度上能够平息目前“热情高涨”的房地产开发热潮，但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制作用，同时也可能带来新的垄断。