结束了牛里牛气的牛年，迎来了虎头虎脑的虎年。我们的楼市在牛年里着实是牛气十足，牛年“牛市”确确实实是红红火火了一整年。进入虎年，乘着世博的春风这股牛势是否还会依然强劲？抑或在中央的大力调控之下已是强弩之末？在虎年里楼市是否会更加的虎虎生威？还是虎头蛇尾呢？且看各位赛博精英们的“哥德巴赫大猜想”。

 

虎啸龙吟，牛市势不可挡

                                                       ——涨幅滞缓仍不乏投资机会  

 

这轮全球金融危机发生后，中国只有黄金和房地产两种资产价格没有跌，非但没降，反而逆市上升。今年4月迄今，国内主要城市房地产价格均呈现较快的上升势头，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。

牛年牛市  势不可挡

今年房地产价格最初低迷，后来居住型需求带来一定回暖，5、6月份开始，投资需求介入，企业生产型资金和信贷型资金推动，最终形成了快速上涨的局势。随着货币监管当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓，但没有下跌的可能。

　　若以房价收入比、租金售价比来衡量，中国房地产价格自是泡沫无疑。但贷款利率和收入增长率相较而言更准确一些，这几年的实践情况是，当个人收入增长率为贷款利率的2倍以上时，则房价猛涨，持平或较低则房价必然下跌。2006年，城镇居民人均实际可支配收入增长率为10.30%（同期银行个人住房贷款利率为6.84%），2007年为13.48%（同期银行个人住房贷款名义利率为7.38%），2008年则为8.18%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为7.47%），2009年9月为10.50%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为5.94%，下浮30%后则为4.15%）。实际数据表明，2006、2007和2009年房价大涨，2008年则微跌。

中国房价上涨至少要持续数年

中国有记录的房地产价格上涨不过15年时间，很难就此打住。1980年代后期，日本房地产价格快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者，当时日本的银行和企业大量购买住宅房地产，而中国目前还没有这样的现象。诸如城市化、人多地少、耕地红线等等很多理由，再加上房子质量太差，改善性需求会长期存在。买田置地和读书是本性节俭的中国人最不吝啬的两大支出，几千年如此。中国企业和政府高负债（全部国有企业企业负债率64.5%）运营，继续需要高额融资，决定了未来较长一段时间中国仍然实行低利率政策，这将是中国房地产价格上涨的最大推手。

作为宏观调控工具的利率，其特点是要使用力度就必须大，否则无效。去年底一次大幅降息108个基点就很有效，房价利率打七折起的作用更大，相当于于再五次降息。房贷打七折，也起作用了。2010年及其后的中国房价要下行，必须是利率提到足够高的程度，而这几乎可以肯定不会发生。2010年的新增贷款会较09年减少27%，房地产贷款自然也会收缩。不过，2010年，全球经济复苏，国内经济增长强劲，个人收入增长率很有可能达到14%左右，再加上通胀预期和通胀的存在，银行和个人的资产结构仍然会偏向房地产行业，房地产资金面收缩会远小于这个幅度。现在国家出台了很多房地产调控政策，但只要中国净出口使得资金整体过剩的状态不变，利率不大幅变动，2010年房价涨幅也就只会间歇性地有所滞缓。

房地产价格上涨符合决策者的一致利益，因此政府不会出台打压房地产的政策，至多是借助舆论趁机多收税费。

日趋庞大的行政费用和政府贷款本息都需要房地产这个支柱。住房也已成为多数居民最主要的家庭资产，高房价逐渐不再为人单方面痛恨，而变成恨爱交加。借助社会情绪，这些年有关部门趁机加征了许多交易环节的税费，有人忽悠开征物业税能降房价，其结果只能是房价续涨、税费增加、多掏腰包。经济学上的道理很简单，人为价格管制只能奏效于一时，随后都是报复性上涨。考虑到管制时期额外增加的寻租成本，随后的上涨总会超过正常的上涨幅度。虽然我们特别是我很反感房地产价格上涨，于国家于国民竞争力提高大不利，却必须接受这个现实。

 

虎头蛇尾，牛市终将到头

2009年， “地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”。房子情结是每个中国人根性情结，于是关于房子的故事才如滔滔江水，连绵不绝。2010房地产市场是否一如09年虎啸龙吟？

“该不该”与“会不会”是两个截然不同的问题

2008年，楼市出现十年以来首次回调，现在来看，恍若隔世。2009年，相比股市和商品，用小牛来形容房地产，一点都不为过；中国的房地产价格不论跟居民收入相比，还是跟其它国家相比，都已经很高了，但不论是持币观望的潜在消费者，还是囤房待售的投资者，都坚定不移地相信房价还会继续上涨。这意味着，中国房地产市场的运行现状与其内在逻辑正在进一步偏离，不会回归常态反倒成为一种常态。很明显，“该不该”与“会不会”是两个截然不同的问题。2009年初，库存还是这个行业最敏感的词汇，但事实证明，从年初供过于求到年末供不应求只是一线之隔。任何基于当期销售量所计算的去库存化周期是不可靠的，这里面的关键问题在于，销售量的波动无法通过数量模型去精确量化。而我们在年初所作的大胆预测，现在都被无情的证明，“胆子要再大一点”。老实说，即使我们能够回到过去，也无法作出更准确的预测。我们能够预测到“资金决定论”，却不能预测到8万亿信贷，在我们看来，8万亿信贷的考验，既不是理论功底，也不是经验积累，而是想象力。

 

基于资产角度分析房地产虎年形势

从“会不会”的角度去分析中国的房地产，只能基于资产角度，需要评估资产的估值水平。但房地产只有出售时的一次性溢价，很难评估未来现金流，很难适用于投资决策。

买得起的人，再涨也买得起；买不起的人，再降也买不起。贫富差距摆在那儿，任志强们只给富人盖楼说白了就是市场规律使然。因此，要想房地产市场正常化，只有改革收入分配制度。别的办法也有，比如像韩国，强制每户只能购买一套房产，对购置和出售第二套房产，实行高额惩罚性税收。相比之下，中国的二套房政策显得不痛不痒，还不提各种各样的“擦边球”。

唯一的办法是通过考察货币环境来大致把握。过去二十年，中国货币供应一直超出实体经济需求量的5%以上，使得中国股市的市盈率很难下降到10倍以下。也使房地产价格在2005年之后很难再降到合理水平，而2005年之前，房地产完成了市场化起步到市场培育的发展阶段。2009年，8万亿信贷构成了货币环境的主体，也是支撑房价上涨的主力。但目前货币环境正在发生一些结构性变化，这些变化将影响2010年的市场格局。

首先，信贷的下降不可避免，按银监会主席刘明康的说法，2010年信贷规模将控制在6-7万亿。

除了信贷，另外两个重要的货币来源分别是国际资本和民间资本。就国际资本而言，在美元利差交易格局不变的情况下，热钱对中国资产价格的冲击和对人民币升值预期的下注都将对中国房地产价格构成强劲的支撑。这一点，将构成未来“较长时间”的支撑。至于这一条件何时改变，可以观察美元LIBOR的变化以及美联储态度的转变。就民间资本而言，从来就不缺少资金，缺少的是可以炒作的题材。不断推出的区域振兴规划，超大型建设项目（比如迪斯尼或珠港澳大桥），各大城市竞相上马的地铁项目，都为民间资本提供了方向明确的投资路线图。

 

“牛市”渐行渐远，“平稳”渐行渐近

“加息”、“物业税”和“总理关于稳定房价的宣言”，2010年的房地产市场已经开始在摸索着向前探寻，隐约感到，前路的热闹繁华笼上一圈若隐若现的紧箍咒，平稳前行的队伍里少了些嘈杂，多了些冥想。祝愿我国的经济发展良性而稳固，祝愿世界和平。

 

狐假虎威  透过现象看本质

 

 

用“狐假虎威”来比喻房地产与中国经济，这是一对什么样的组合？谁是狐狸谁是虎，谁在前面谁在后，狐狸与虎的“爱恨情长”，还请各位看官仔细分辨。

狐假虎威：房地产行业发展借势中国经济

房地产需求从本质来讲是人口变化的需求。中国正处于城市化进程的特殊阶段，人口变化除了时间的自然增长外，更表现为空间形态的迁移，主要呈现以下几种表现形式：1、农村人口向城市迁移；2、小城市人口向大城市迁移；3、中、西部人口向东部迁移。大量的人口移动反映在房地产行业即表现为对住宅需求的增长。以农村人口向城市人口迁移为例，2000年第五次人口普查数据显示：2000年，中国大陆人口总数已达12.658亿，即使按照较高的指标计算，城市人口也仅占到总数的36.09%，以较低的60%人口城市化标准计算，也面临着完成3亿人的农村人口迁入城市的任务，以2000年人均21㎡的居住面积计算，将产生63亿㎡居住需求。如果考虑全部人口迁移与自然增长，这一数据将十分庞大。

房地产行业的持续快速发展离不开中国经济的高速增长，一旦经济增长势头放缓，人口的空间变化必然减弱，而房地产行业在失去宏观经济基础之后必然陷入行业低潮。

虎假狐势：中国经济保八增长借势房地产

房地产成为中国经济的“火车头”。在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和1／4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。在以房地产为首的投资主导影响下，中国经济一路凯歌高奏，即使面对百年一遇的世界性经济危机，中国经济依然一枝独秀，成功实现保八增长。2008年次贷危机席卷中国，出口、投资、消费三架马车中，出口骤降，消费疲软，而投资成了中国经济增长的唯一一根救命稻草，大量资金被用于基础设施建设和房地产投资。受出口和消费的影响，实业资本中也有大量资金被股市、证券、地产等虚拟经济吸收。即使在消费数据中，如果没有房地产业，消费数据也会更加难看。2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%，有80%的个人消费贷款是房地产贷款，贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。

特殊时期的特殊政策本无可厚非，然而中国经济长时期依靠“高投入、高消耗、高污染和低效率”的投资增长马车，无异于饮鸩止渴，而经济增长方式的改变将挤掉房地产行业的部分泡沫。

狐虎交恶：房地产成为国富民弱的挡箭牌

房地产与中国经济经过了了漫长的蜜月期，大有山盟海誓、至死靡它之嫌。房价一路高涨，各地方政府听之任之，因为房地产收入成为地方财政的重要来源之一。国土部统计显示：2007年全国土地出让金近13000亿元，其中招牌挂土地收入超过9000亿元，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，净利润一般在40%以上。这就意味着，近两年地方政府获得的出让净利润每年应在4000亿元以上。而用于廉租房建设的土地出让金则少的可怜，2006年全国土地出让金用于廉租房建设应在135亿元左右，而实际到位只有3亿元。久而久之，地方财政名副其实的成为土地财政。然而穷则变，社会所能承受的房价终有限度，一时间千夫所指，房地产成为舆论的众矢之的。中央政府顺应民意，将对房价的态度从“抑制”改“遏制”，此为其一；提高居民收入，扩大消费，以降低民众对房价的敏感度，此为其二。

房地产行业发展脱离了大部分中国消费者的经济承受力，既是经济问题，也是社会问题。然而房地产行业的非正常发展并非一朝一夕形成，其根源一是土地国有，二是未能还富于民，也就造成了今日国富民弱的局面。试想，如果没有房地产行业站到舆论的风尖浪口，终究会有其他行业成为“国”与“民”争富的焦点。

    理性的看待中国经济与房地产市场，在宏观经济向好的大势下，房地产市场的理性回归也将是一个漫长而复杂的过程。地方政府不以土地出让为其主要经济来源，中央政府不以投资为其主要经济增长方式，民间有充足的资金改善居住需求，房地产市场才能称得上健康稳定的市场。

虎虎生威，也谈虎年楼市之虎气

经历了2008年全线低迷以及2009年的房价疯涨之后，面换莫测的市场让人们对2010年的楼市走势似乎再难轻下定论，到底是开发商笑到最后，还是迎来普通购房者的曙光，四方专家、记者都各有不同的预测，但仔细分析2009年的市场状况以及2010年的蛛丝马迹，我们几可断言：2010年的房地产市场该当属虎！

 

2009新政持续暧昧，市场坚挺

回顾整个2009年，12月，是国家对房地产出台调控政策唯一的一个月，也是较以往调控最密集的一个月，但无论是起初的二手房营业税“2变5”，还是国四条的“遏制部分房价过快上涨”，又或是“今后地款首付不得低于50%”，无不是从起初的轰轰烈烈到最后的不了了之，并没有看到遏制高房价的“重拳”，似乎政府对于疯狂上涨的房价只是“安慰安慰民众而已”，并没有把他当真来解决。而同时，伴随着有名无实的地产新政，政府却竭尽全力的对房地产百般呵护，为保增长、促销费，而依赖房地产的投资和消费，才是这中央出台种种政策的首要出发点。

从国务院常务会议相继出台的“国4条”、“国11条”，到各职能部委陆续出台的文件、措施，虽然市场普遍认为岁末年终的一系列调控政策有“高压”的意味，但仔细分析，政策内容仍然是一种“有保有压”的针对性调控：政策提出加大中低价位、中小户型普通住宅的供给，实际上是承认目前市场上存在的供需矛盾，而缓解供需矛盾的过程恰恰给了房地产业充分发展的机遇；实行差异化房贷的措施则更加凸显出对自住需求和投资需求的区分，鼓励和限制各有其针对性，并没有一概而论。

 

2010宏观经济制约，骑虎难下

2010年伊始，各主要城市的房地产交易量出现了高台跳水式的下跌，不少人发出了楼市“跌停”的惊呼。但相关统计数据显示，2009年房地产开发企业的土地购置面积和土地开发面积相比2008年分别减少了18%和19%，这就意味着2010年房地产市场从整体上讲仍将存在着土地供应跟不上住宅销售供应的情况，由此导致供不应求，这种供需上的矛盾必然为楼市的继续走高提供条件。

楼市虽然短期内成交量有了大幅度的回落，但大部分开发商的现金流却没有受到很大影响。一面是购房者面对高房价望而却步，一面是开发商手握重金观望等待，相持之下就出现了年初楼市“量跌价平”的状态。但从2010年的宏观经济面上看，投资仍将是拉动经济的主要力量，宏观经济对房地产业的依赖短时间内根本无法改变，即便政府密集出台了一系列的调控措施，但在实体经济回暖不足、通胀预期日益增大、地产商手握重金、整体需求依旧高涨等等因素的作用之下，仍然很难看到楼市的全面回调，今年的房地产调控面临着巨大的考验。

 

2010年3月5日上午，十一届全国人大三次会议开幕，温家宝总理作《政府工作报告》时表示，今年要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，并就此提出了四大措施，但这四大措施的用词无疑是相当温和。报告大的调子仍是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并表示继续支持自住性住房……无疑是给房地产市场做了“健康、良性”的定论，那么2010年的楼市，当可预期！