历经了房市概念的包装升级、市场的政策飘摇，购房者在千姿百态的营销手法中逐渐趋于理性，逐渐不再为各种非主力价值所动，开始更多的回归自己的真实需求，考虑房子本身的核心价值，即产品力。放眼无锡房地产市场，越来越多的地产大鳄在此聚首，竞争不仅仅只有地段，合乎市场的独特产品设计已成赢得购房者芳心的核心所在，在这样的市场情况之下，谁能够真正从消费者的角度研究产品、设计产品、建造产品，谁就能够得到消费者的认可，就能在竞争中脱颖而出，这才是房地产真正的出路。
金字塔尖 谁与争锋
——独栋产品各领风骚
谈及产品竞争，独栋别墅奇货可居的发展趋势，以及坐享升值的巨大空间已远远区隔于其他物业类型，所谓的竞争也仅仅是存在于产品本身。
自06年别墅供地断档之后，别墅产品的供应基本建立在此前所拿下的别墅用地之上。到了09年，别墅断供的趋势愈显紧张，由此，如何为塔尖人群营建量身定制的独栋别墅，已经逐渐成为业内普遍探讨的课题。
传世——首座庄园别墅
开发于2003年3月的湖玺庄园别墅项目，由本土开发商民生地产实力打造，84栋纯正北美风格的独栋别墅，与著名的景点蠡湖公园隔水相望；自然叠落的水系，形成8个岛团与不远处的五里湖风光相应成趣。石材外观，手工建筑，让别墅显出传世内在，是早期五里湖区域休假度假、生活居住的绝版项目。
为了使每栋别墅最大限度的观看五里湖美景，在小区初建时堆坡造势，形成高进五里湖处地势低、靠近笔架山处地势高，整体小区落差高达8米的起伏地形，为沿湖后几排的别墅也制造了良好的观湖视野，力求使每户都达到最好的景观效果。
小区建筑风格属北美风格，主要特点是建筑主体占地较大，总高度不是很高，有少许回廊，拥有大面积私家花园，具备很高的居住舒适度和建筑观赏性。
创新——情景小独栋
独立式住宅最大的优点是“顶天立地”，居住质量相对较高，一般每个房间都能拥有良好的采光，户内能够实现自然通风，基本可以隔绝外界干扰。而一般独栋别墅住户之间距离太大，较难形成紧密的邻里关系，同时由于建筑布局分散，每户到配套设施的交通距离较大，常常超过人的步行距离。
上海金丰投资股份有限公司携著名房地产服务品牌“金丰易居”登陆无锡最富潜力之区马山，首创情景小独立，兼顾独栋别墅的优势与邻里关系。稀缺188席纯独栋湖畔别墅，延续一期英式建筑风格，主力户型350㎡-400㎡，生活功能区合理分隔，建筑格局紧凑布置，异域的生活情调淋漓展现。90%临水私家花园，将自然的风景延续到家。户与户之间的距离恰到好处，既尊崇独栋别墅的尊贵感和私密性，又保留了该有的邻里关系。
产品力除了产品本身外还包括产品的服务，印象剑桥独家配备VIP会所，由专业管理团队悉心打理，私属的服务，专属的享受，大手笔打造豪华社交平台。
顶级——定义别墅豪宅
由高端物业制造专家香港南丰集团开发的意大利庄园别墅御园，引入了一些在无锡本地没有见过的设计。首先是地下室的处理，采用了大量的微坡地形的手法，堆坡造景，土方量非常巨大，使得每一套别墅的地下室拥有完全开敞的空间，通风采光性提升。第二个是采用环路设计，最大程度的减少了社区内的噪音，保证了社区的私密性。整个社区规划错落有致，充分考虑到了每一套房子的均好性。
除了产品本身，御园运用物业管理来为产品加足竞争筹码。因地制宜，考虑到无锡本地市场对于物业管理的认知程度，放弃成本较高的香港南丰物业引入计划，退而求其次聘请上海港联物业管理公司，以期利用其丰富的高端物业管理经验，来满足整个项目发展的需要。
建筑风格、景观营造、户型设计、针对客群，从大到全到专而纯，金字塔尖的角逐本就难分高下，独栋项目的较量需要费尽心思，相信只有做出特色、做到“纯粹”，才能各领风骚。
似别墅。非别墅。
——花园洋房的非凡产品力
是别墅？
“花园洋房”翻译成英文应该是Garden Villa（花园别墅），狭义的花园洋房是指带花园的小洋楼，或者说是西式风格的带花园的小别墅。
最具代表性的狭义花园洋房就是上海的那些解放前兴建的老洋房。提起花园洋房，便会让人想起那个年代上海滩的上流社会名门望族们居住的独栋小洋楼。“花园洋房”这个词的相关联想词大概有：精致、优雅、华贵、优越、品味、艺术……
非别墅？
放眼现在市场上打着“花园洋房”旗号的物业基本已不再是别墅。在某种意义上我们应该称之为“Garden House” 或者“Garden Apartment”更贴切些。一般来说，符合以下标准的便可称之为“花园洋房”。
■ 6层及以下的多层住宅； ■ 低容积率。容积率一般在1.5以下的低密度住区；
■ 绿化率较高。用别墅的标准打造园林景观；
■ 得房率较高。一般每户都有赠送空间：地下室、前庭、后院、露台、阁楼等。
简言之，花园洋房就是改良型的多层住宅。通过空间设计的变化，室外空间的引入，园林景观的精心打造，使得花园洋房的居住舒适度极度地接近别墅。而相对于别墅“美丽的牢笼”的孤独感，洋房亲和了很多。又因为花园洋房相对普通住宅非凡的品质、超高的性价比，以及一般来讲要比别墅优越很多的区位优势而使其在百花竞放的市场上大红大紫、大受热捧。
真洋房？伪洋房？
“忽如一夜春风来”，基于花园洋房产品在市场上无往不利的强大销售力，市场上各个大大小小的楼盘争相推出自己的“洋房”产品。
在无锡市场，自06年惠山区某以洋房为名的楼盘入市以来，各类洋房接踵而至，甚至出现有多家推出洋房的开发商打出“专利”旗号。诸如“洋房专家”“洋房之父”之类也是层出不穷。超大的开间、阔绰的空间、1楼超大的花园、2楼华丽的地下室、3、4楼阳光的大露台、顶楼奢侈的跃层空间……几乎不亚于别墅的奢适空间，震撼的产品力赢得了市场的追捧。
06年惠山区数个楼盘相继引入洋房概念，推出了诸如加州风情花园洋房、新澳洲风情花园洋房等，产品一面市即大热。07年某国内绝对一线大牌开发商在新区核心地段以“花园洋房专家”的姿态打造了现代风格的洋房产品，形成疯抢之势。某知名楼盘于08年楼市低谷期推出了“原创中式洋房”，凭借其强大的产品力赢得了彼时相当寒冷的市场很是热烈的反应。其打造的“四度空间、五亲住宅”的洋房理念，打造出具有“院、错、退、露”的典型洋房结构，以及“亲地、亲水、亲绿、亲子、亲和”的人文关怀。并且创新性的推出了带电梯的奢侈配置，完全人车分流的小区规划，“像唐诗一样的”花园式园林。无疑又是一次无锡市场花园洋房产品的升级之作。
除了这些真正在产品力上下足功夫真材实料的洋房作品，“挂羊头卖狗肉”大借花园洋房热卖东风作噱头的“伪洋房”层出不穷。去年太湖广场附近热销某楼盘大打“洋房”旗号推出的实际只是一个完完全全的普通多层。至此，锡城大大小小的楼盘，凡是多层住宅便统统打出“洋房”旗号，“洋房”这一概念似乎不得不“被扩大化”了。
理想中的洋房生活：闲暇的时候，在舒心的大露台上品茗、观景、谈心，仰望天空之高远，俯瞰绿地之葱茏。自有一种“谁与作伴，清风、明月、我”的气度。前庭后院、层层退台、户户露台、底沉顶跃，似别墅，非别墅。
产品回归 重在内功
——浅谈群雄逐鹿下的高层产品力
在房地产市场日渐成熟、购房者消费渐趋理性的情况下，任何一个产品单单依靠包装及高超的销售技巧都会行走艰难，且新一轮宏观调控政策出台后，各大银行纷纷收紧房贷，新的市场环境给房地产开发带来更加严峻的考验，产品品质已然成为行业竞争的关键，由此，房地产市场进入了“产品力时代”，众多开发商必须要在产品品质上精益求精，从客户切身利益出发，诸如社区规划、户型创新、生活配套、建筑选材……以产品力打造销售力，以产品力提升品牌力，以期在竞争激烈的房地产市场环境下修得卓然傲世的“内力”。
社区规划——精益求精
首先，由于地段条件的特殊性，高层住宅的规划不可能是低容积率、低建筑密度的，所以客户在绿化率及公共活动空间部分有较高要求。其次，注重客户的生活空间，要求在保证舒适性的同时，兼顾安全性和私密性。再次，注重社区景观的营造，因此，有特色的水景营造是整个规划中不可或缺的部分，这些是产品开发必须考量的重点。
户型布局——注重个性
在户型布局方面，由于高层住宅往往是处在一个平层，所以要做到房型上的个性、宽敞、大气以及各功能间的互不干扰。首先，在房型设计上要突破几房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间，房间要视野开阔、通风通气、高层无遮挡物。其次，在结构上要做到公共空间与私人空间、主人空间与客人空间、主卧与客卧的分离，避免它们之间的相互干扰。
装修设计——赏味细节
注重产品设计、装修品质和细节，提供个性化的装修服务，如订制个性化的家具配饰产品，这样可以良好的解决空间与产品配搭和衔接不畅的问题，保证和谐的高层居室环境。如不同反响的大门设计、彰显主人身份的公共大堂、豪华配置的主卧套房、主人房间的私密性；厨卫设计要大小适宜、设计灵活。
附加价值——追求档次
所谓产品的附加值指的是除了产品的硬性价值能够给客户提供实际的需求以外，同时也能够带来感性上满足的额外价值, 以下是产品设计需关注的几个面:
1、宽大阳台:由于高层住宅没有大的后花园和庭院，而宽大的阳台却可以为主人提供除去客厅、卧室等功能间以外的开放式空间，是休闲、娱乐、室外就餐、呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所，所以要求阳台设计要大而宽。
2、独户感觉：由于高层住宅很难做到独门独户，而营造独门独户的感觉却可以带给客户类似于别墅豪宅的居住感受，引起客户的兴趣。因此，在垂直交通设施和形体设计方面进行改进，以满足客户追求独门独户的感觉，如私家电梯直接入户以及户与户间错开布置等等。
3、创新运用：采用新的技术和设计，不仅能够在整体上提升小区的品质，而且显得比较有气势，满足客户追求个性的心理，在环保、节能、新技术、新材料的运用方面具有可操作性；另外如外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等技术的运用都能提高产品的附加值。
写在后面：
与一线城市相比，无锡房地产市场一直在相对平稳的状态中发展，但经过2008年的市场动荡后，2009年重发生机，各大开发商纷纷开足马力，勇往直前，众多知名开发企业纷纷进驻或开战无锡房地产市场，如保利、龙湖……一些特色产品应运而生，以前所未有之势亮相无锡高层住宅精品市场，因此，2010年，无锡高层住宅市场的竞争将不可避免的白日化，龙争虎斗的局面将全面铺开，而且会真正上演一场产品间的“内功心法”，我们拭目以待。
产品是第一生产力
——解读非独立别墅产品力
别墅产品力的构成，有一半是天生的，高山流水、古迹通幽，占据稀缺资源的别墅物业往往拥有不容小觑的市场竞争力；另一半则是设计师凭着对自然肌理的深度解读，扬长避短、璧合今生，创造出的经得起市场检验上流产品。除去项目固有的自然因素，对非独立别墅产品力的解读主要从人为因素着手，包括建筑设计、景观设计、社区规划、概念创新和户型设计五个方面。
建筑设计——阿维侬庄园（联排）
阿维侬庄园是无锡首个法式经典贵族生活小镇。黄墙红瓦,平坡结合,造型丰富,具有浓郁的地中海建筑的特色。整体格调优雅高贵，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。
景观设计——龙湖·滟澜山（联排）
从项目案名即可见一斑，水波涟漪之貌为“滟”；观水有术，必观其“澜”；而山则有山包海容之说。项目将秉承龙湖地产一贯的设计手法，运用堆坡、造谷、筑溪、引流等多重手段，使地块平原地貌变得错落有致；两条河流呈T型分布于社区内，一条蜿蜒于小区北侧，一条从小区内部穿流，再将建筑点缀其中，力求营造葱茏的绿意、水光潋滟、柔美大气的悠然栖居氛围。
社区规划——太湖畔山庄园（联排、双拼）
太湖畔山庄园位于无锡唯一5A风景区——灵山景区内，毗邻长广溪湿地公园。项目规划充分利用公共景观资源，做到户户观山，家家赏湖。道路分级设置，组团空间明确，组团绿化之排布考究细致。除了注重微观组团和院落空间以外，别墅单体的景观衔接和日照朝向也成为产品力表现的关键因素。
概念创新——中堂（联排）
中式建筑风格的精装酒店式别墅。酒店式别墅，顾名思义“酒店式的服务，别墅式的管理”，是一种新型的建筑形态和管理形态。酒店式别墅汲取了高档酒店的管理模式和服务功能，是一种集别墅、酒店、会所等多种功能于一体的综合建筑体。酒店式别墅还有一个很重要的特点就是投资价值的充分彰显。
户型设计——凡尔赛庄园（联排、双拼）
采用无锡少有的纯正法式皇家建筑风格，户型设计大气而不乏精致，在使用率、舒适度及功能性方面做了较多提升。设有下沉式庭院，将阳关、绿色引入室内；双层挑高餐厅，真正做到秀色可餐；中西双厨设计，充分考虑主人的生活需求；大尺度空中花园，让自然无处不在。
在产品力的突破过程中，开发商仍然占据主导地位，正如任志强所言：“如果有一天开发商都成了有钱的艺术家，就是在赚钱的同时又为中国文明的发展和延续作出贡献，这是值得全社会欣慰的”。