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主持人：时间2点钟了，我们这个会议现在正式开始，首先非常荣幸请到各位嘉宾，www·SouFun·com一直希望能够做一个让大家就地产做些深入和随意交流的平台，我们今天7个城市———上海、北京、长沙等城市做了一个就别墅话题方面的五大区七城市联动论坛。我们无锡太湖边上的别墅相对来说也比较多，也非常的优秀，所以我们今天邀请各位嘉宾就别墅这个主题做一个交流。
我先简单的介绍一下在座的嘉宾，应该说，咱们的嘉宾之间有些是认识的，有些还不太熟悉，我左边的是赛博地产的徐忠明总经理，之后是香港风水隆的肖礼报总经理，凯燕置业的孙海明总经理，马山灵圣的杜延霞营销经理，无锡策源的彭伟忠总经理和王井市场总监。右边的这位是上海中建地产的卢军经理，上海兴丰的王韶华总监，无锡奥林匹克花园于志总监、无锡九久企划段瑞宁总监、世嘉大成地产余震慧副总经理、另外还有一些媒体朋友，还有的嘉宾在路上正在赶来。我们今天定的主题是无锡别墅的发展历史、发展趋势和我们能够做那些营销模式上的突破，以及无锡的别墅是不是需要走出去？是不是能够从另外一个方面寻找一下机会，当然目前来说的话，政策限制（别墅土地禁批）这个对别墅是不是一个机会，对别墅市场的供应关系是否有较大影响，未来别墅土地禁批这条政策是否能够解除等。在无锡这边的话，别墅类型也应该说是有待突破的。所以首先我们想请徐忠明先生，他是我们无锡地产界做别墅的方面的专家、老师。有请徐总。
徐忠明：非常感谢无锡搜房网给我们这样的机会让我们相聚在一起参加这样一个大话地产别墅类的研讨会。关于无锡的别墅，在座的各位都多多少少跟无锡有一些关系。或者是从事别墅方面的事情。还是按主持人给我们的提纲从三个方面来讲，一个是无锡别墅的历史，无锡别墅的发展历程可以分成三个阶段，每一个阶段都有一个代表的作品。第一个阶段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花园为代表的渡假村形式。当时在太湖附近开发，走的比较早，有一些无锡早期的外籍人士都在那边购买，真正形成了一个国际化的社区，产品在当时是第一位的。还有一些渡假型的别墅产生，都是那个时期应运而生的。第二个阶段是2000年千禧年前后，以世纪湖滨（太湖世家）为代表，当时并没有在市场上形成很强势的销售，那个时候的无锡对别墅的需求是没有概念的、价格上再低都是没有人要的。30万一套都没有人要，而现在200、300万都有人要抢。我记得当时有一个名字叫做世纪湖滨。这个是无锡后来的比较纯粹意义上的别墅社区。后来销售非常好。最近这一拨是2003年的时候，2003年的无锡的别墅市场还是半遮掩的态势，面纱刚刚撂起来。太湖别墅真正变成无锡的地产的别墅主流产品。我们用一个词来表现就是叫“灿烂太湖”。这一拨行情都是围绕着太湖来进行的。比如马山的一些中产阶级的贵族型（别墅），我们不是比奢华、不是比豪宅，而是人文型的社区。这个是我跟马山早就已经设定好的一个趋势或定位，如果不抓住贵族和人文就不会成功。其实半年以后五里湖的别墅用地已经是20万/亩。所以五里湖周边的三块地被他们以这样的价格拿到，威尼斯花园地块被金马地产收购，真正通过拍卖拿地的是聚江公司的宝界山庄。这个在当时是一个天价--120万元/亩，这也反映了当时土地的市场价格。我们0.3的容积率地价120万。这样的一个价格，确实，迫使他去做豪宅。单体放大，幢数减少，这样就出现了一些豪宅的产品，价格出现了千万元的。五里湖这边的别墅，山水湖滨卖的快一点，但是价格不是最贵的。其他的一些房子就是500、600万元左右。他是在中间的比较低的定位。其实里面的价格大概在600万左右。相对在五里湖还是低价定位的。所以他的出货量最快。另外就是宝界山庄。我们等会可以探讨一下无锡别墅的个性化发展。前些年看到无锡的别墅都是欧式的。这些日子看又有了一些风格上的演变，已经开始进行风格上的差异化竞争。
接下来湖玺庄园，在这个月卖了3套房子。1—5月份我们宝界山庄销售了5套。去年我们销售将近10套。这个速度是非常之大的。无锡的别墅超过800万元相对比较迟滞。因为无锡不像上海，上海林子大了什么鸟都有。他一个亿的房子也可以卖。从我们现在卖房子来测算，除了一些投资价值非常高的物业，95%的房子是本土消费。所以作为长三角的一个非常发达的城市，无锡现在还不具备吸引外来高端客群的潜力，因为有上海、南京这些政治文化中心，再加上上海的一些投资客，一些喜欢太湖的环境的人来的话，他会没有办法跳过苏州，那么上海、南京、杭州在这边，再加上一个苏州，导致无锡的房产目前来讲非常难吸引周边的高端客户群。我记得在上海别墅的房交会，我们花了大约50万，展位也是非常吸引人，现场人也是很多，当时东方卫视采访我的时候，说为什么你们参加上海的房展会，我们介绍说我们是带着两个字来的--这两个字就是无锡。就是让周边的高端人群知道无锡，了解无锡，知道太湖，知道无锡太湖边上有资源、有别墅。我们希望在未来一段时候，能够重点打造无锡---长三角主要城市之一。我刚才就是讲，因为我们无锡的别墅，最多的是资源性的别墅。什么资源，就是五里湖、太湖。苏州的东山、西山别墅之所以能够成为被大家认可的别墅区域，其重要原因就是都是在环太湖边上，当然还包括人文积淀、历史沉淀等因素。当然在无锡，从鼋头渚到五里湖，到太湖，这些东西确实是很重要的。古今文人骚客非常多的都在太湖留过墨宝，这些东西对无锡来说也非常关键。
我稍微讲一讲，今天来参加大话地产的还有无锡的销售公司。其实作为一个别墅，其实应该30%是卖产品，70%是卖生活方式。为什么我们有的老别墅卖的快、有的卖的慢。我们销售不能说几房几房就算一个别墅。别墅是一种生活方式。我们到欧洲去，他们每一年都可以查到这幢别墅的档案，这副画是什么时候被谁收藏，后来被挂出来。这才是别墅，我们现在把别墅当房子来卖，同样是钢筋水泥你为什么卖两三万？其实盖别墅不过就是用最原始的工艺造最贵的房子，因为它卖的是它的生活方式和外延。所以五里湖周边，应该说，目前来讲，是无锡豪宅的聚集区。由于别墅用地的控制，现在4个别墅群已经成为了绝唱。本身威尼斯旁边还有两块地，现在政府已经收回。在目前在五里湖旁边，唯一一个可以开出来的就是中兴泰富的渔港新城。这个方案我这些日也在研究，他有122幢别墅，大部分的联体还有湖景洋房，但是政府不一定能够同意他这样的方案出台。真正五里湖现在唯一一个没有开发的就是中兴泰富的渔港新城。另外还有就是马山，从体量来讲马山是远远超过五里湖。五里湖地区加上蠡湖一号联排别墅在里面，才255套，加上威尼斯边上中兴泰富是122套房子，加起来是400套。而马山圣芭芭拉的所有的联排开出要600多套。现在规划有所调整，估计还有600套。印象剑桥现在已经卖了230几套，还有600多套，檀溪湾原来是400套房子，现在是卖了3套房子。这个将近已经1000多套了。加上圣芭芭拉的联排是1600多套了。檀溪湾做的单体比较大，容积比较低。所有的独栋别墅未来全部在马山。如果按照政府不再批别墅用地的话，马山将来会成为无锡所有独栋别墅最集中的地方。目前对这样一个产品的需求量还是非常大的。一年时间象剑桥230套别墅全部卖完。其中有一个上市公司，一下子1.4个亿，一次性付款，本票带来了。无锡作为这样一个有比较好的资源性的产品的城市，他还是会引起资本的重视，在这个地方，就是希望我们产品能够值得资本去亲睐。无锡不是没有资本，无锡经常有资金过来。在市中心有个写字楼，就有基金想来投资，但当时由于价格上面没有谈拢，后来还是我们自己消化了。这就是“灿烂太湖”，因为有太湖这样一个巨大的资源，导致无锡的独立别墅将成为稀缺性资源。
当时太湖世家刚出来时，沿湖当时卖200万，300万的时候全部定下来了。当然当时是2001年的时候。那个时候一套别墅300万已经是非常吃惊了。 就是这么短短几年的时间，无锡的别墅增长增值非常快。现在像马山，印象剑桥的房子已经超过了800万了。是这样一个概念。还有一个别墅，那就是TOWN HOUSE，比如圣芭芭拉花园。在独立别墅不能有更多的土地容量的时候，TOWN HOUSE成为了未来一个主力。就是接下来，已经规划的印象剑桥的别墅，联排别墅400多套。
作为我们无锡本土知道，就是从苏南经济模式时候开始。70年代，无锡的乡镇企业已经在那个时候开始发展了。我们非常清楚无锡的积累财富的来历。一上来，所有无锡中国第一县，华夏第一县中国的乡镇企业都在这个地方。那个时候无锡的经济确实积累了很多很多的地方富翁，这些富翁他们在90年代开始大量的进入无锡市。当时只要看到好的小汽车都是苏BK。无锡的富翁已经有一段时间，将近10年的时候他们已经移动到城市中心来了。城市中心被苏BK占有了。导致我们卖明珠大厦的时候，无锡市的有钱人是不愿意买进去的。因为这里是苏BK的天下。他们不愿意和乡下的爆发户在一起。他们经过10年的居住，他们感觉这个地方不适合他们，楼梯越来越挤，汽车越来越难开。他们要拓展到远郊、寻找适合他们的环境、房型。TOWN HOUSE这样的类型的房子会很适合他们。也是他们唯一的选择。他们不要再买“房子”了，他们已经住在无锡最好的地段了他们要出去是要改变生活方式。我们现在做产品的定位就是他们需要什么我们做什么。做地产一定要知道买的人是谁？我们是会去迎合消费。可能在座的各位，不管是刚才算的2000套别墅也好，4000套也好都是这样、都需要这样做。还有就是无锡这段时间的经济飞速发展，产生的中产阶级的速度非常快。你说要培养出来一个买得起200万的联排别墅的人是非常容易的。你不用怕：“这个房子卖掉了，下次我的房子卖给谁呢”，无锡每天都在生产中产阶级。我们有一些朋友一天赚50万，80万。每天的财富在翻。大家针对中产阶级这样一个产品，我觉得应该是很对的。
在无锡这样一个城市，中产阶级不仅仅是小业主，无锡不仅仅经济发达，私营业主多，一些公务员、一些事业单位的高官，这样的一些人是不能忽视的。这个群体同样非常庞大，消费能力非常大。花开富贵----针对中产阶级这样的产品应该相当多，在会展的时候，圣芭芭拉花园，还有这次房交会看到的阳光置业酝酿了三年的产品终于亮相。对其高层产品，我粗略的点了一下不低于35层。旁边的地开出来的话，都会用阳光置业的办法，局部做到33层就顶天了。还有三层的别墅，可以说是顶天立地，他已经没有什么美学可以讲了，高的高到几百米，低的几十米。把大量的东西消耗在高层上，联排别墅超过1.5万了。甚至到2万。这样的利益的获取是非常多。那个区域对中产阶级是非常的适合。我不知道你（圣芭芭拉肖总）有没有感觉，我们有一个感觉，就是明显少了不少了。有不少的客户打电话来说阳光置业的那个别墅不错，要表示再等等。我们现在在研究，五里湖这样的一些联排别墅出来，肯定会替代你（圣芭芭拉肖总）的产品、和我的产品（印象剑桥）。我的产品300万，这个价格在无锡已经可以买到象样的联排别墅。很多人并不是买，但是他现在不出手，他要看看阳光产品到底出来是什么价格。大家都知道，这样一个产品对于无锡的中产阶级来说非常重要的。
无锡市场也并不是你好我好大家好的时候。无锡别墅市场目前应该是这样一个格局，接下来五里湖从高档的独立别墅走向TOWN HOUSE。从风格上讲，应该说现在大部分还是以欧式风格为主，西班牙风情，有一些这样的产品，但是确实不是主流产品，认可度相对比较低。无锡的老板大者是第一次买别墅，他们从他们梦寐以求的别墅到现在积累的财富可以买的时候，他们是第一次消费别墅，他们会购买欧式别墅，这是无法逾越的。第二次、第三次买的时候可能会买现代一点的。就上海来说，一个做现代别墅的会有多少？他除了欧式以外的风格是非常的谨慎的。你比如说上海一个别墅叫做的云顶别墅，从建材到设计都差好多。但其它地方同样的别墅卖的没有他贵，反而卖的比他慢。 所以很大障碍还是中国的风俗，他根本不知道这个房子的好坏，他卖的是别墅的故事。他们销售人员从来不说别墅产品本身，他是从这套房子的家具是从老的榆木做的等说起，整个别墅都是小故事堆积起来的，非常有人文气氛。
所以应该来说，无锡的别墅市场量体非常多。但是对于无锡这样的一个城市消化是非常快的。因为作为别墅两个数据可以参考。一个城市有多少别墅是一个比较好的数字———家庭数的2%，如果我们的人均GDP是7千美金。从某种程度上来讲，已经超过了东欧的数据了。在这样一个数据里面，哪些人要买这些别墅？无锡现在主城区将近在180万左右。但是江阴人不会到无锡来买房子。普通的房子是不会被江阴人消费的。江阴一个县城28家上市公司。无锡我一直是按250万人算，户均人口在我们无锡是2.92，我们80万的家庭，百分之二2就是16000多。所以从整个的供求关系来讲，不是说这么多年联排别墅上市了，是不是供求饱和了？完全没有。别墅是可买可不买的东西，别墅是一定要卖给有钱人住的，他们的生活肯定住的比你好。这就是你所要解决的两个问题。所以说，如何激发别墅的购买欲望？最后就强调如何引导别墅的消费水平！这个我们今天是别墅论坛，我希望会后，包括圣芭芭拉花园也好，华府庄园也好，希望能够坐下来做一个沟通。这样的市场应该是共生共赢的市场，我们要和对手共同发展才是和谐社会。其实无锡我上次记得无锡搜房网开过一次别墅国际论坛，当时我提出来现在无锡需要的是引导，需求引导。无锡的老板只知道赚钱，他们不知道要去买套别墅，不知道要去享受生活。我卖别墅，一定要我们的销售员对老板说一句话：“善待自己”。一个男人整天在外面厮杀，总要一个地方舔舔伤口。所以说，销售人员是要给他洗脑，我们利用各个媒体进行消费需求的引导，因为无锡的有钱人真的不知道怎么生活。他不会生活，所以无锡不缺钱，不缺买的起别墅的人，无锡缺的就是没有很好的生活方式。所以圣芭芭拉花园经常搞一些论坛，客户业主的座谈会，请一些人来讲座，或者搞一些业主的活动，培养他的生活方式，感动身边的人，这是我们的别墅楼盘都应该做的事情。
比如剑桥去年搞了一次高尔夫的业主比赛，今年我们又会举行一系列的业主宣传活动，就是让我们的业主全面放下心来。而且我们的会所点心都准备好，你星期六、星期天过来，我所有的场地都全免费。所以我们把销售别墅，看成是，当这些人学会别墅生活方式才是他真正买下了别墅这样一个别墅生活方式。在无锡形成一个真正的别墅消费的需求，这个事一旦形成以后，一旦这个潮流形成以后，这个别墅就不用卖了。为什么？我相信一句话：就是，与其是赶潮流，不如被潮流推着走。为什么我们在2001年就到五里湖做别墅去了？我在2003年专门搞了一个媒体研讨会，向河岸进军，住到湖岸去。所以关注做市场，不是做虚事，是要做趋势。我们现在的趋势就是把无锡的销售趋势激发出来。这个就是我们每一个别墅都能够享受到的利好。很多人，我也不能讲的太多，我讲的已经太多了，非常不好意思，还是希望在不同的时候，有不同的机会和在座的各位有更多的沟通，
赛博地产虽然在无锡起步的早一点，我们手里还有1000多套别墅，包括我们现在可代理的别墅还有之前的别墅。我也希望和大家有更多方面的沟通，共生共荣，一起培养一个良好的无锡别墅的销售环境。培养一个良好的生活方式。这是题外话，谢谢大家。
主持人：非常感谢徐忠明先生，把无锡的别墅的历史、和现在的一些情况给我们做了一些深入的介绍，而且他提出一个，别墅市长的共生共赢，怎么说呢，别墅在无锡还是需要引导，让更多的人知道别墅是怎样形成，怎样去居住。我记得当时在上海的时候，有一个别墅的设计公司，代理商都提到一个问题，就是说别墅到底是一个什么样的东西。是一个产品，是房子，还是土地，还是生活方式？这样的话，我想请我们的肖礼报给我们讲讲。他所做的圣芭芭拉花园就倡导后奢侈和慢生活，所以请他给我们阐述一下。
肖礼报：今天非常感谢无锡搜房网提供了这么好的一个机会和平台。让我们做别墅的坐在一起聊一聊。包括我们的徐忠明，从总的市场谈起。刚才我们在开会以前就聊过，他在无锡这些原有的公司里面，他是做的越做越好。比较在别墅带领的这一块做的非常好。他提出了一些战略的方面的东西，都是非常好的。实际上，别墅卖的时候和公寓，我们卖一般的（ 商品房），不是一个必需品，一般买别墅的人不是一次置业都是二次、三次置业。他选择的机会很多。尤其在目前，要提到因为生活方式要来引导，我觉得在这个里面，在无锡这些目前生活的人们的水准，方式的理解上面，更多的，不仅仅就是别墅，别墅要做的好的话，一定要有一个好的区域资源，自然资源或者是人文价值。就是徐总反复提到的，一个是五里湖，一个是马山。为什么这是我们别墅的发展方向？因为他具有别墅的得天独厚的价值。我们看看杭州、苏州，深圳。为什么他们天价？都是有湖区价值，海文化这些东西。第二个，除了自然资源和人文价值以外，另外一个就是说，别墅相对来说尤其是在无锡这个市场，因为我是深圳人，我对无锡，原来我们认为无锡卖别墅应应该是这样，其实买别墅的客户也是非常在乎这个生活配套，交通等问题。这两个问题，不仅仅就是做豪宅还是做别墅。这三个问题是必须要解决的。第一、有自然资源，2、生活配套交通问题要解决。如果没有解决，你看，你们目前两个别墅在后面的这个问题就比较大。生活配套交通的配套上比较麻烦。这个未来在销售、市场接受度上还是要有一定的时间的。我想我主要先谈这些。
主持人：非常感谢肖礼报先生。我们今天是大话地产，为什么叫大话地产，不一定是由我来提，既然是大话地产，就是大话的方式，就是借着大话西游的概念就是希望大家能够踊跃发言，或者说是有什么问题，比如某一个人讲完了，大家有问题都可以提问的方式。接下来因为孙总一直是在上海这边，对上海比较熟悉，现在在无锡这边也正在做别墅，这样的话，想请孙总发言说说无锡和上海方面的差异？给我们阐述一下。
孙海明：首先感谢无锡搜房网给我们提供这样一个机会让大家坐在一起交流。刚才听了徐总的介绍，无锡的别墅的情况是有了一个全面的了解。我非常赞同刚才徐总提出来的观点。在无锡有这样几个现象。我们当时做的凯燕环球中心项目在无锡是13000元。现在的价格是18000元。我们做这个项目的时候，让你懂得什么是优越的生活，什么是优雅的生活。做别墅也是这样。别墅的生活，我还有一个理解，因为我从小在别墅里长大，别墅生活，第一个他给我们的空间，每一个住在别墅的人都知道，我有自己的空间，有餐厅、有会客厅，有了空间以后，人的生活就会比较优雅、从容。让自己的生活变的更加美好。能够满足不同的需求。但是对上海的别墅来讲，我们曾经做了一些调查研究。其中还有一些别墅，汇集了世界的各种风格的别墅，比如说欧式的、美式的。包括北欧风格的别墅。当然还有很多其他的。但是在上海最多的别墅都是结合了上海本地风格的海派别墅。他主要的风格来源于什么？就是来源于地中海别墅，就是西班牙别墅。就是阿拉伯式的别墅。就是这个概念。因为地中海和上海的气侯非常相像，上海是海洋性气侯，东南亚季风。四季分明，再加上夏天雨很多，他要考虑多采光、通风。这样一个自然的净化的过程当中，很多的西班牙式建筑在上海建立起来。后来在新一轮的别墅开始发展的时候，从90年代开始，慢慢的发展起来。但是被上海接受和选择还是类似于这样的带有西班牙风格的（别墅）。
你比如说采用欧式的建筑风格。有一种生活的方式，有一种文化的沉淀。联系在一起。因此，我们对别墅也是形成了一种惯性，我不考虑他的外形，首先我对别墅的理解是他应该能够体现一种文化。他是能够满足一种特殊的生活需求。这样一种别墅，随着区域的文化水平的发展，会产生不同的价值取向。在无锡做别墅，我现在还不敢说，但是我们考虑，在无锡我看到了这些别墅，看到了别墅之后，我也有感觉。我看了一些别墅，我感觉还是在初级阶段。整个的自然资源也不错，但是进去以后，我们就感觉这样一个空间，他们给我们提供一种什么样的优雅生活？不是说不能提供，而是说，我们要是想去这样做的话，我们要去花很大的精力去改造。比如说从房型还有功能的考虑上，这些方面。另外在风格上，无锡的别墅总体上，外立面上，没有完全脱离那种农民建筑（音）的感觉。可能我说话太刻薄。我感觉。对于我们这些愿意挤进这个市场的人来说，还是有很多的事情可以做。有很多的问题可以研究。如果我们做好应该说在无锡，它应该说是别墅市场的潜力还是有的。我们还是要去沟通。我和无锡的很多朋友，很有社会地位的朋友交往发现一个问题。发现我们将来卖别墅一定会面临的一个大问题，不是没有人买别墅，不是缺有钱人买别墅。我看到，无锡有很多的有钱人，上海人的价值取向是，首先不管我有没有钱，我第一个选择肯定是买房。买了房以后我再去买其他的东西，再做其他的消费。无锡和其他的地方不一样，很多人他有了钱的话，他买房可能不会像上海的人买房的那种需求，他可能会先去买车。第二个生活方式。上海人，他愿意把自己的家收拾得非常好。因为这个家是自己的心灵的象征，我的车差一点没有关系，但是到我家里来，家不错。这是我自己休息，我一生当中我在这里面消耗的时间最多的地方，如果我不把它收拾好，我怎么会休息好呢？在无锡我发现不完全是这样。再一个，我看到，无锡的有钱的人很多，没钱的人也不少。这是我在无锡，我看到的，无锡在过去得有680万人口，外来人口也很多。无锡有一些非常有钱的人，我们通过各种数据，无锡的尖端人的数据，金字塔上的顶尖的人，十几万人肯定是不在话下的。可是我们也发现一个问题，无锡的很多有钱人，不缺房子，我碰到过最多的情况就是，他最多的不动产在全国有200多幢，单幢的别墅、商场。有的人在无锡有70、80个单元。这批人不缺房子。无锡人喜欢有一些固定的圈子的人经常在一起吃吃喝喝。他们的这种生活的独立性，他们都追求一种噱头，不像一些发达的经济城市里的人，他们都追求我自己的个性生活。那么个性生活，约束对于他来说（更厌烦），对自己的居住环境不是那么重视。还有人说，我最舒服的事情就是脱了衣服赤膊在家里跑，这样不舒服吗？我们要把别墅让人来居住的话，可能是需要多做市场的培育。因此我们在了解这样一个市场的前提之下，我们要去选择一些什么样的别墅，我们怎样来面对这样一个市场。是需要我们好好的研究的。从总体上感觉，无锡和上海相比，他的资源很独到。上海的很多别墅，原来说他没有环境，也没有什么比较好的自然资源。佘山（音）的自然资源已经被透支的不能再透支了。交通非常不方便。上海的别墅如果住在佘山的话，到市中心至少要2、3个小时。在宝山的美兰湖别墅区，有在中国做的比较好的一个酒店，什么都有，但是有一个大问题，他只有一条道路，所以他们的别墅，现在卖到300多万，还是卖不动，为什么？就是交通太不方便。但是在无锡我认为不存在这个问题。我们哪怕到太湖边上，到五里湖边上，到马山，我现在看到现在又在搞高架，将来会更方便。无锡的基础是，快速干道有，无锡的别墅市场才刚刚发展。我们这样一种生活理念，别墅的产品还没有发展到相对成熟的水平。因此我认为我们做别墅的话，如果把这几点兼顾好别墅市场还是很有潜力的。从定位上，我个人这么想，我们想办法要让很多无锡的有钱人把别墅当成他们的第一住所。让他们学会一种优雅的充实的生活。我们把他们的需求培育出来。将来我们有机会一起合作。我就说这些，谢谢大家
主持人：非常感谢孙总。总结了几点，一个是无锡的快速干道，以及无锡的自然资源。这样的话，应该说，无锡这边的别墅市场的发展趋势是非常好的。但是现在别墅的用地基本上是停止审批，在这样的一个情况下，无锡的别墅市场到底应该是利用现有的别墅发展来引导无锡的别墅，还是说这个矛盾应该怎样解决？
孙海明：我认为要把好的产品做的更精。只要我们的资金允许的话，我们应该把产品打造的更好。
主持人：这个应该是孙总的期望了。下面是卢总这边的。还有奥林匹克花园的于志也都在这里。我想请就惠山别墅发展做一些简述。
卢军：非常感谢无锡搜房网的王总给我们提供这样一个机会。让我们这样一些相关的业内人士聚在一起谈谈别墅的市场发展趋势。我们的地是04年拿的，无锡因为惠山的体量，我们公司就主动把这个降到1.6，就是我们也看好无锡别墅市场的发展，我们在这样一个地方，又有自然资源，这块地从的行政管理来说，是属惠山长安，是凭着差异化的想法，这是一种比较原始的初衷吧。但是做了产品深入以后，我们觉得还是有所作为的，应该说我们总体感觉到，无锡的中产阶级的活力是非常强大的。从别墅产品来，我们在上海公司没有做过别墅，但是有一个项目是已经做了前期的，是在靠近上海的昆山，是一个大型的别墅社区。做了一些前期的工作，包括规划、设计，包括需求的调研，消费的需求调研。我们对别墅的理解是非常赞同前面几位老总所说，别墅确实是一种生活方式。带有非常大的文化的蕴含在里面。别墅为什么在中国不多，我们以前都是以四合院的围合形式，别墅是舶来品。第二点我觉得生活方式的改变，确实是需要在产品设计方面下工夫。因为别墅是体量不大。刚才几位老总说的，从容优雅、贵族式的生活。是中产阶级、私营业主，应该说必须要去学会享受生活。别墅的产品里面，我们谈一点体会。如果咱们以前是说客厅这个用途来说，包括不同的人在一起，我们会不同的使用这个空间。但是这个空间做为一个单独的空间还是够的。比如我们庄园这个产品，地下室是做了一个家庭室一样的地方，供一些亲密的朋友在这边聚一聚，娱乐也好，聚一聚。你的生活，从你平常的衣着来说，对女同志来说，他可以把整个衣柜，把自己的所有亮丽的衣服展示出来。每天的生活非常丰富，我今天要穿什么，去见什么人。包括餐厅，大家正规用餐，在居住这个方面，住别墅，可以把以前我们在公寓里面得不到的功能放出来。甚至作为一种辅助功能在别墅空间得到他应该有的释放空间。我们的产品要得到客户的认同，就是进行比较好的引导，启发他生活，让他活的更精彩。
主持人：下面请奥林匹克花园的于志先生说一下奥林匹克花园这个项目。这个项目也是我们非常期待的一个项目。当然今天也不是说来介绍项目的。还是就请于志先生对别墅市场有一个看法。
于志：今天非常高兴来到这里。也非常感谢无锡搜房网给这样一个机会，能够在无锡认识无锡地产的精英。我先自我介绍一下，我叫于志，来自于奥林匹克花园。昨天刚刚来到无锡奥林匹克花园。也是初来乍到。就有这样一个很好的机会向各位学习。刚才谈到别墅，无锡奥林匹克花园这个项目在立项以来，运作的时间比较长，主要的原因就是别墅景观。因为以前所有的规划里面别墅的改动是最大的。昨天在上海把整个的规划定下来，这个项目在市场上也是让消费者、同行期待了很久。所以说，今天也是非常荣幸能够在这个别墅这一块定下来之后有这样一个跟大家交流的机会。这几天，来到无锡之后一个直观的感受，就是无锡的市场空间巨大，特别是别墅市场这块。前面也来过无锡几次做过一些充分的调研，一个直观的感受就是，无锡的别墅市场空间巨大。他不缺乏有钱人，刚才大家谈到了，他有钱人非常多，无锡的别墅市场确实是处于发展的初级阶段，它的产品的提升空间非常大。刚好刚刚听了各位的精采发言，我们在市场上有一些非常成熟的、非常大的开发商，这些开发商能够带领公司把自己的优秀的理念、好的产品带到各地，比如无锡。今天最主要还是带着一种学习的态度来听取各位的一些精彩的言论，我也不多说什么，把后面的时间留给大家。谢谢！
主持人：非常感谢于志先生给我们带来的（评论）。接下来我们进入一个话题就是营销这块，大家可能都是比较有一种感受，就是别墅这块营销是以口碑营销为一个主要方式。口碑营销到底在无锡这边应该怎样来做？我记得当时有这样一种说法，一个圈子里面可能有一个人买了某个别墅，正面的说，这个圈子里面的人可能大部分的人也会进入这个社区或者是相邻的社区。策源彭总在别墅圈里也是做了很久，下面请彭伟忠给我们讲讲。
彭伟忠：我介绍一下，我是无锡策源的的。策源从05年进来到现在有两年时间，这两年的时候我们仅仅是操作了湖玺庄园，目前无锡最贵的别墅。接触下来，客层相对来说比较狭隘一点。刚刚听了一下几位老总的发言，包括徐总，还有一些开发商，我想今天我来参加这个会议，我是带着耳朵来的我想听听徐总对无锡的房产的看法。我也想听听开发商对产品到底有什么样的看法，今天是来学习的。我在上海做了三年别墅，无锡这边因为接触的别墅比较少接触的客层比较单一，对无锡不是非常了解情况。
刚刚也谈到对别墅这块，到底我们怎么样去卖这个别墅？刚才徐总也讲过，我们卖别墅是卖30%的产品，70%的生活方式。确实是这样，无锡这边我们确实是在卖产品，还没有哪一个社区把这个生活方式体现出来。这个东西不像在上海，在虹桥地区，人文有个说法。老虹桥过去是属于高档地区。都有说法的。无锡这块现在看下来没有这个说法。我们以前讲的是一个别墅有一个魂，这个魂到底是什么？现在都讲不清楚。从产品来说，从05年看下来，确实没有一个好的产品出来。在上海我也看到很多别墅，风格很多，他们包括社区的氛围，环境、产品的立面，包括周边的区位都是有一些独特的选择面的。无锡的选择面是比较狭隘。这个点跳不出来。纯粹是个别墅了。比如说，我们像上海在华漕社区的西郊庄园，当然旁边还有兰乔圣菲，他们好的一面是借助美国学校，新加坡学校，这两个学校外籍人比较多，通过这些外籍人把这个房子慢慢炒起来，形成一个国际型的社区。这个在无锡是没有办法通过一个学校，或者是通过一个人去把这个产品、地块卖起来。这个我是对无锡这边的别墅的理解，我的遗憾就是无锡现在还没有一个好的社区，对我们销售的人来看，这个是非常缺乏的一点。通过这个生活方式，我可以把这个价值扩大化。我本来是卖一万多，将来卖一万五，现在还没有办法。现在大部分是联排、双拼。一个好的社区应该是纯的，是一个线上的。这样的话，这种社区的氛围才会造出来。在营销这块，刚刚也提到说营销，通过前几年在上海的营销，我感觉到营销别墅不像公寓那样天花乱坠，相对比较保守，特别是在上海，他们一些开盘仪式都不开的，都是偷偷摸摸的，其实别墅不像公寓，一下子抢掉一半，一下子售清，他一般都是几套卖掉。他不能造成这种轰动的局面，一般都是偷偷的开盘，一般在有30、40套的出售后，才会再搞一个开盘仪式，因为如果没有人的话，会让人家认为这是一个死盘，我们开盘的时候也是偷偷摸摸的开盘。这个情况是很难去比的。另外像上海这边，一个比较好的方式就是他会开展一些专业性的别墅房展会，这个房展会就是针对别墅来的。当然上海的别墅比较多，无锡也就这么几个盘子。你要搞一个专业的别墅展难度比较高。我们主要是通过搞组团出来了，邀请一些记者，准业主、局限于这种方式来搞一些产品的介绍、推介。这个是受限于别墅这个产品，这是我谈的第二点。
另外就是我从上海这边过来，感觉上海的客户跟无锡的客户差距比较大。真的是差距比较大。可能上海的客户在灵敏度上要比无锡强的多。这个是不是因为无锡对别墅的追求不多还是什么回事。或者是无锡的人的个性，不追捧，这个导致我们目前无论是500万的还是1000万的，跑的非常慢。当然最近这几个月，这个月是成交7套了，这个是有特殊的原因的。大家都知道，就是股市的原因，我们这些的成交的客户都是从股市退的。他们可能赚了7、8千万，他们考虑要退出来。买个1千万的别墅也没有什么关系。我估计1千万的别墅以后可能也不会再有了。对这种别墅，销售情况应该说还是趋于理想化的。毕竟量比较少，特别是这种纯的别墅以后也不会再有了。除非十年、二十年政策有所松动。不然不会再有了。另外像200万元、300万元的别墅在以后几年肯定是比较好的房子，今天我就讲到这里。
主持人：刚才说到一个问题。无锡这边的别墅史，可能还处于一个初级阶段，这个是从开发商的角度，从无锡市购买别墅的这方面来理解的话，无锡的老百姓或者是老百姓购买别墅的人对别墅的产品别墅的生活方式还不理解或者说是市场的结构相对来说还是比较好的？您怎么理解？
彭伟忠：我个人理解，这些人买了别墅以后，他并不知道以后住进去的方式和感受。我想要这种方式的话，一方面是周边的环境，另一方面就是社区本身的配套包括会所的配套。这个会所对这个社区的层次，或者是生活方式会有很大的提升。目前我看到，除了长江国际花园的会所感觉层次高一点，对于别墅这一块，好的会所现在好象不大多。如果说这个会所的档次感觉出不来的话，那么这个房子的感觉永远出不来。另外比如说上海一些高档别墅在无锡现在的话氛围可能出不来。
徐忠明：我们一直讲培育生活方式，怎么去引导，不是编故事，不是说我们的房子造好了，我们把它编很多很多故事，把生活方式加到这个房子里面去。其实生活方式可以在前期时候就把它加进去了。这个里面，就像我们做的别墅比较多，我们也一直在研究，我们做印象剑桥的时候，我当时是研究美国的新城市主义，这个在中国的网上很难找到。美国有两次，万科是最早提出来要造这种主义的，在二战以后，经济飞速发展，导致城市生活拥挤，当时的城市就是在近郊打造了很多的别墅社区。二十年以后，住在那里的人很说，很多人都跑到城市去居住，克林顿任职之后，很多人就跑到城市来生活。当时他组成了DPJ的公司来研究。为什么我们造的房子没有人去住。这些学者就把眼光放到英国的一些小镇去。这个镇，这个TOWN HOUSE，比如说洛杉矶下面有很多的TOWN HOUSE，他们的TOWN HOUSE就是一个城市，不是我们中国的一个镇的概念。像剑桥，是一个TOWN HOUSE的概念，这个剑桥大学搬过去都800年了，1209年，牛津的学者跑到剑桥那个地方搞个大学。为什么这样一个城市，1000多年人们依然在那边去生活，没有跑到伦敦去、这就是新城市主义理念。怎么样让这些人停留在这边，让人家居住在那边。这个我就不引申开来讲了。他把公共交通、道路的尺度、比方说万科的房子L型的房子，都是新城市主义的典型结构。你看过新城市主义之后再看万科就明白了。就是怎么样能够让人停留下来。老的城市运动就是造一个空的笼子，人与人之间没有办法沟通除了道路就是自己家的花园，晚上就是两个灯笼，人在那些地方呢？配套休闲呢？我们大的城市就是这样，他会跟母城市之间有轻轨连接过来。不会让人家有一种我在乡下的感觉。我从这里到那里只要15分钟。我们现在的别墅最大的问题就是把它（别墅）当成一个产品，把这个小区当成一个别墅产品推及的地方。除了道路就是私家花园，自己的房子。你说我住在里面，晚上干什么？有会所的话，还好一点，没有的话，在马路上散布吗？我们当初提出来，以城市为机理，打造一个社区，先是公园、广场、再是房子。印象剑桥里面都有镇中心，也有郊区。我们的广场也有5千平放，用城市的尺度来使他停留。我们的高尔夫果岭，大量的面积空出来。我们称之为邻里客厅，10幢房子做一个围合。让人家感觉这个地方，现在很多的客户到我们做好的楼盘就会感觉到我们的小区可以活动。我们有一些社区都没有人行道，我们现在也在反思。这个别墅要什么人行道啊？汽车直接接入家里了。所以现在我们无锡的别墅关键就是作为一个代理公司，或者是开发商来讲，自己要懂别墅，自己要了解别墅的肌理。代理公司要知道开发商，引导开发商。因为无锡没有一个真正的别墅开发商。开发商都是全能冠军。他本身对别墅这个类别、物业形态不了解，连生活都不了解。当然这个也是在室内空间里的生活方式的引导。整个规划上的，适合人居住的机理。生活方式到底怎么营造？如果你有很多转弯的角落，真的是进去有一些小型的街区、酒吧，那好的，一个别墅社区的生活半径是400米，这是非常严谨的规划理念。感觉别墅就是做出气派、身份来就什么都行。我们把其他东西都抛开，拼命的做到奢华感、这也是不完全对的。
所以当时，美国新现实主义明确提出来一个人在规定时间半径里必须满足这个生活需求。这些机理还是要放到别墅项目里面也是对的，规划的时候同样要考虑他的大的结点上的东西。
所以一个生活方式，别墅的生活方式不仅仅是我们后期营销的，把一些说辞加进去，比如说生活方式就一定是对这样一种物业充分理解做的规划。让这个人从骨子里就适合在这个物业里去居住。就像我们的湖玺庄园和我们宝界山庄都是一个毛病，空间是非常非常少的。确实是对于市场来讲，对消费者来讲，会碰到这些问题。
主持人：非常感谢，是不是这么理解呢，做别墅我记得有说过这么一句话：做别墅是做细节。接下来我还是从我们别墅营销的角度，我们无锡的别墅营销到底要营销什么东西？我们在宣传我们别墅的时候到底要宣传什么？说什么？是不是就应该向我们的无锡的老百姓，告诉他们别墅到底是什么？买别墅到底是买的什么东西？是不是应该有这样一种方向来去做？每个别墅的营销都应该向这个方式来改进。来达到别墅的生活方式，给生活带来一定的提升？
下面应该是马山灵圣的杜经理来说说。
杜延霞：因为我们的项目还没有开工，还是在设计阶段，很多事情都没有定下来。我先自我介绍一下，我是杜延霞，去年刚从北京调过来。这个项目就像徐总说的，就是才建的一个别墅项目。介绍一下我们公司的情况，我们的投资人是香港的南丰集团，是一家私人公司，你到网上查询可能查询不到一些讯息。南丰公司在2007年的福布斯排行榜上是排行48位。在香港，他的别墅一个月的租金要达到60万港币。所以南丰集团对别墅是非常的熟悉，理解也非常的深刻。初到无锡也是一个陌生的环境，对我们的要求也是很高。我们希望能够在这边做出一个高品质的项目。就是在别墅市场里面实现大家的共生共赢。我也希望今后我们大家有一些共同合作的事项。
我就说这么多吧。
主持人：我记得我们这个别墅将来可能是一种自身经营的还是要销售的？
杜延霞：我们是委托公司来进行销售。
主持人：接下来请我们这边的世嘉大成的余震慧余总
余震慧：首先非常感谢无锡搜房网，和在座的各位，有这个机会在这里和大家讨论一下别墅的问题。因为我们公司和我在03年开始操作威尼斯花园。关于别墅这块，我们当时接手的时候，经过很长时间来进行运作，然后做市场的考察，包括定位。把我们原先造的别墅拆掉重新造。别墅不可能是一个流水线生产的东西，更多的是一个个性化、差异化的产品。所以我们在完成方案的时候，每套户型，包括外立面也好，绿化也好，都是希望让我们的客户感觉到不同的差异化。他要买的和隔壁的都不一样。因为我发现别墅的消费者，是希望和别人不一样的。因为我们发现很多的客户，更多的从消费者的角度来看，最好不要让别人知道我在这里。最好我是独立的。所以他们会说，你不要和别人说，我住在这边，我在这边看过房，买过房。所以我们给他一个足够的空间，相对可能会比较好一点。然后就是，别墅的市场更多的处在一种转制的阶段，从上海、杭州复制过来。但是上海、杭州大多是山体的（类型），我们无锡是注重绿化，是在山林之间种植别墅。是比较自然的，先天就具备的。如果是做好房子再去做，就感觉不太自然。这个也是我们从实际的客户，他们想要得到的东西里面我们得出的一些结论。另外就是我们在营销的过程中，发现顾客有一个沉积的效应。比如一个消费者满意的话，他会向他的朋友、亲戚介绍。我们发展一个客户的话难度会比较大，如果是通过客户去发展客户的话会比较快。因为我们开盘的时候我们当天就销售15套，所以我们都发现他主要是通过亲戚、朋友去讲。主要还是注重客户的情感交流。我们会通过一些活动，活动不会很大主要是通过一些交流，做朋友的心态来沟通。我们一般会定期举办一些小型的聚会，游湖，小型的报告会，很深入的、亲切的交谈。不是那种很公式化的东西，大家通过游湖、烧烤来，邀请他的亲戚、朋友过来。这样非常有效。他通过这种活动的方式，游玩的方式，可以显示出我们想要给他们的东西，他们就可以进行选择。不像公寓那样大规模的推广那种方式并不适合。我们根据我们项目客户的群体分的细一点，根据他的特征、喜好我们来举行一些有专业性的有之针对性的小活动。可能更有效，更直接。同时把别墅咨询的方式向他们推广。我们在这三年当中也发现，顾客买我们的房子的时候了解并不是很深刻。他就会问这个别墅有多少房间？可不可以用某个东西等。所以我们就造了好几套样板房。因为有的时候他们觉得这个别墅就是一个扩大了的公寓一样，这个概念在他的脑海里根深蒂固了。因为我们的很多消费者都是来自于乡镇，所以他们感觉多，别墅生活跟他们，跟我们想象的有一定差距。所以我们现在更多的可能是致力于如何生活。生活是 什么？我们要把这个问题提的更透彻一点，全线贯穿它。如果你这个不能考虑得很好的话，可能会出现问题。这样的话才会有一个良性的循环，对我们的客户更有利。所以我们在这里也跟各位同行说一下，发明一些个人得见解，也是一家之言。希望能够带出我们的老总更多的想法出来，这里就把我的想法简单的说一下。
主持人：非常感谢余震慧先生。刚才听了之后，有这样一个概念，在我们自己的理解中，别墅是一种文化理念或者是生活方式，但是可能大家也遇到过这样的问题：比如这个客户进来，会问工作人员，是几房几厅，如果听到这样的问题，可能会知道这个客户对别墅不是太懂。仅仅是把别墅当成一个更大的公寓而已。是这样去理解。这边还有九久企划的段瑞宁总监。
段瑞宁：今天非常感谢无锡搜房网给予这个机会，让同行在一起沟通。我觉得无锡确实是蛮缺少这样的机会的。我们的项目的建筑风格是有一些草原式穿插在里面，他的主要特点是在造型上，老板花了很多的工夫，请了苏州的做古代园林景观的设计师量身订作了景观，在景观上花了很多工夫。但在现在存在一些问题，这里不太方便讲。我昨天去工地，基本上是工作停滞在那儿，有很多问题，相信在座的各位也了解这些问题，我不太方便在这里讲。
另外刚才好多老总也在讲，就是如何引导我们的高端消费人群的生活方式，这个对于我们代理商来说是蛮难做的。时间非常有限，你就通过一个月，4次报版，你就能够引导、改变他们的原有的生活方式吗？我觉得是蛮难的。我觉得以后机会的话，联合起来做这个事，不是靠一家之力。大家如果联合起来做这个事情，不存在竞争，来引导消费、引导市场。可能对我们的收益会更大一点。
主持人：这个里面是适应需求呢还是引导需求呢？适应的话可能会相对简单一些。但是如果引导成功的话，附加价值会很高。
徐忠明：其实通过这样几年的发展，无锡购买别墅君体他们的档次、品位也不低的。互联网第一时间可以让你了解很多的信息，再有一个，现在的财富新贵，都是新贵，他们对人文，对生活方式的理解，是比较高，甚至我们在卖房子的时候，我们感觉我们适应不了他们，不是我们去引导他们。这是两个层面的财富运作。就比如刚才讲的股票，一些外企，企业的高管，他们可以有很多的方式去获取财富，他们有留洋背景。他们会提出很多的建议在我们的留言板。这个反过来讲，人总归是往上走的，我们做产品的时候不可能去迎合他们，是去超前去引导他们。包括我们这次做一个蠡湖公馆，产品现在大家都讲欧式风格，刚才也讲到西班牙风格、意大利草原风格，我们可以模仿一段时间，但是之后一定要创新。ALKE的建筑元素在里面。这段时间对ALKE是一个复古的过程。今年年底美国纽约还有一个全球的ALKE的建筑意识（活动）。他把一些室内的装饰元素用多立面上来，用到外形上，产生一些符合这些人的精神需求的建筑元素，你们可以看到，上海有个荷兰银行。他的一个大钟出现在上海滩的时候，引起非常大的反向，突然出现这样的元素，很多上海的人直接在大堂里面看，那个时候设计师设计一桩房子都是叼着烟斗在咖啡馆设计这个房子，做的非常的用心，确实是一件好产品。现在我们的设计院他们做产品都是生产化的，复制型的，我们的开发商怎么去理解这个产品？我们的代理商怎么理解这个产品。反而把我们的产品推到设计院之后再拿过来。吸取一些精髓，吸取到一些重要元素用到我们的项目中去。比如这次我们用了很多的ALKE（音）元素。从地面、到室外空间，再倡导ALKE（音）的贵族式的生活方式，你把建筑、空间、外来的生活方式混合在一起，当你的产品成型的时候，骨子里已经渗透了你要传递的生活方式。然后要开发商去很好的表现，让消费者认识，然后以后真正的形成你想要的一种生活方式。现在的中产阶级不是不懂生活，而是缺乏一种好的载体，我们要首先理解。现在我认为，做出别墅的整个的流程绝对不是一个普通的公寓房的流程，当然我讲的比较散，我们做一个项目前期要做半年的时间。比如绿地，绿地的新里、绿地的老街，上海的绿地确实是非常人文的公司。其西安、成都的项目我都飞过去看。我看见他们把一些四层、五层的洋房做的非常的成熟。建筑本身还是有很多的东西可以研究的。从欧式的、巴罗克时的，我们还是研究不够。很多时候，我和很多的开发商、设计院在一起研究，我们已经迷失掉了。我们现在都是说户型、总价控制。建材上面怎么省一点钱，做别墅千万不能这样做。别墅越是不功利的，越是赚得多钱，我补充这些。
主持人：接下来我这边有一个想法，我们现在无锡大部分的别墅都是本地化消费。外来客户的相对来说，我估计是连5%都不到的一个数，这也是徐总之前提到的，但是，无锡的别墅造出来之后，到底要不要吸引外面的投资者，比如前说上海的、南京的来看一看，或者来投资，或者来住一住。我记得今年上海组织了一次购房团的时候，四、五月份的时候，他们是走昆山、苏州、绕过了无锡。直接到南京去了。他们在苏州、昆山需求还是比较旺盛的。我不知道组织者为什么会绕过了无锡，常州，到了南京。再想，无锡也是长三角的无锡，太湖也是长三角的太湖，所以无锡的别墅是不是还要走出去？这个我想请在座的别墅的老总们说说。
徐忠明：什么时候太湖水干净了，什么时候这个人就多了。你怎么样吸引外来人。长三角，上海你不愿意去居住，杭州，你很难挤进去了已经。未来最好的居住，长三角最好的居住就在无锡。我和政府、杨书记也谈过这个，无锡要打造一个城市，不是一个单独的城市，而是长三角的一个城市。我们有太多的外企，有太多的高级的人才会到无锡来。无锡有这样的自然资源，有这样一个良好的居住空间，去吸引外面的一些人来。在这个前提底下就是无锡的城市地位。无锡作为一个品牌的地位，上有天堂、下有苏杭。生活可以生活在无锡，这是我们一直在开玩笑的（ 说的）。无锡是怎样能够真的营造成这样一个非常适合长三角的居住的地方？上次无锡搜房网的人也讲了，无锡目前吸引一些高端的人群来居住，他缺乏这些人除了房产之外的需求。我们的第三产业每年在萎缩，这样的一些人来了以后，我们人住在无锡，9点以后灯全部关掉了。现在要好一点。但是真正适合这些高档人群居住的场所，他们外来的一种生活方式，这个城市没有办法再引导了。光靠太湖这样一个自然优势，无锡的厂都是车间。无锡所有的合资厂都是车间。整个外资公司的总部全在上海。所以大量高级管理者都在上海，无锡只是一个国际化的车间。哪一天无锡从一个城市的角度上来讲，形成一个国际化的城市，但是作为我们别墅的开发商，可以去尝试。真正的德国人、日本人、英国人、还有一些浙江人、上海人也开始出现。现在这个比例大概有10%左右。他现在慢慢慢慢的这些人会过来，未来这样一些别墅，特别是资源型的别墅，你们外来的人在这里买了。圣芭芭拉花园也是会比较多一点。其实未来我们的别墅就是应该去面向长三角，因为他占资源优势。我们要面对这样一些外来人群，多人群来多了的时候，你要怎么去面对？这个里面是有一个矛盾的。如果一些配套没有的话，你想要这些人住进来，你就必须要有。对我们硬件方面的透露也要往这个方面投。
杜延霞：我非常赞同徐总说的这个观点，我们从外地来的人，感触非常深，以前我在北京的时候，我习惯于晚上8：30、9：00吃饭，但是无锡很难的。没有这个氛围，这是很重要的一点。还有就是小区配套的问题，今天没有请太湖苑的人过来。他的配套是比较全的，他的目标客户群里面有一部分就是外地的，海外的。就是已经有了目标客户。
徐忠明：变成了一个比较尴尬的作用。这样一个经营型会所，从物业上讲的话，大家共享，比如我们这个5700平方，200元的费用，你靠一个人是不可能的。你那边的客户，如果我们通过VIP卡来共享的话，共生共赢。不要我们今天讲共生共赢，你们就来打广告，我说我的好，你说你的好。这个还是有一些实质性的东西能够做到真的共生共赢。
于志：讲到小区的配套，都有这个问题。最突出的奥林匹克花园，几乎全国每个奥林匹克花园都会建一个体育场馆，你光靠整个小区的业主去维持是不可能的。这块在成熟的市场，比如说上海的奥林匹克花园，他在小区里面，但是他70%的成分是来自于外面的人。他在设计理念上面就是开放的。他是跟整个个小区里面物业经营里面脱离出来的。他必须做成一个产业，否则的话，他这个小区的钱肯定会亏空的。这两年在一些大的城市已经有了教训了很多的开发商都走人了。
我们建的会所也是好几千平方。就是以运动设施为主的会所。
徐忠明：对不起，我要先走了。我要去深圳去。
主持人：刚才说的概念，无锡应该是长三角的一个腹地。从南京、杭州、无锡应该是一个中心地区。他的城市的经济将来肯定会发展起来。有人说希望无锡将来发展成为一个5A级的星级城市。但是我相信这个趋势肯定是能够实现的。就看多长时间了。今天的大概的内容就是这么多。因为我们这边还有一些媒体的记者朋友，还有就是因为我们这个是现场直播的，现场直播的一些内容还要进行一些（修整），可能对网友的提问的一些问题还要说一下。
我们先请媒体的朋友进行提问，第二个请我们的小燕把网友的问题说一下。
小燕：我们现场在线来参与我们研讨会的提出一个问题。说到我们太湖水的问题。太湖水，太湖蓝藻爆发，咱们别墅这块，马山环太湖这一块的，提出一个问题。这次太湖蓝藻的爆发会不会影响多湖边的别墅的销售，会不会还会打太湖牌？
肖礼报：我想说，太湖，从政府和国家，马山（音）这个区域，不仅仅是无锡关注的也是国务院关注的问题。今天的太湖水的问题，是经济粗放发展带来的后果。还有我们违反的生态导致的结果。现在政府出了很多，包括借鉴原来玄武湖的治理经验。每年国家在这方面投入也是非常大的。这个时间，比原来，政府的相关领导说是3—5年之内，这个太湖水就可以治理好。放一些微生物来治理太湖水，科学治理是可以做到的。就是时间问题。回答网友最后一个问题，我们项目的定位，太湖边上的项目会不会继续打太湖牌？ 这是肯定的，这是中国第三大淡水湖，这也是一个比较大的资源，是我们无锡和苏州，实际上应该来说，太湖在苏州，从地图上看没有无锡太湖没有苏州的大。无锡市政府都在打太湖牌，为什么我们的开发商不能够打太湖牌？我们会大打、特打，继续打。
小燕：我们今天来的策源的的。他提出一个项目叫长江国际花园，请问出来的时间。面对目前众多的高端项目强占客户群的局面，各公司有没有什么对策和创新？
彭伟忠：长江国际花园不是我们负责。
小燕：还有说到奥林匹克花园的，请问奥林匹克花园现在是做经济型的别墅吗？他说，经济型别墅夹在纯别墅和花园洋房的中间，这个市场前景方面有什么样的看法？
于志：我们是经济型的别墅，对周边的市场，进行了充分的研究。它的总价介于洋房和公寓的资金。我们认为无锡的中产新兴阶层的崛起是一个新的风向标。刚才大家谈了很多太湖、马三（音）周边的高端别墅。这也是我们为什么会开这个会的原因。这些老一辈有钱的人他们在生活观念上是很难去改变的。但是新兴的有钱人他对自己的生活有所需求，这些人群会成为市场的向导。
小燕：刚才您说奥林匹克花园的设计已经定下来，也有提升的空间，可不可以请你们介绍一下奥林匹克花园的特色和需要提升的方面？
于志：我们的奥林匹克花园的功能是英伦的建筑风格。我们整个的基本上，现在的主体在一期已经定形，主要在于配套上要有所提升。
小燕：下面是关于我们的华府庄园的问题。问一下华府庄园别墅的特色，您简单的介绍一下。
王韶华：华府庄园是结合了欧洲别墅的建筑风格。地面大量的采用了天然石材，包括沙石、水洗石和锈石。他的感觉是非常的厚重，高贵的。别墅不是独立于存在在这个空间里，而是在空间、环境里，包括他所居住的人来决定这个文化的属性。是传承一种欧洲贵族的风范。非常和谐、非常高贵。
小燕：现在很多的无锡市民，还有对别墅关注的人，对别墅的理解很狭隘，觉得别墅就是放大的住宅，我们华府庄园听说是有不到200平米的户型，你们这种户型基本上就可以说是打破了这样一种感觉。就是说别墅一定是非常大的。你们200平米不到的方形出来以后，市场上的反映怎样？你们这种，在这样一个有限的空间里面，把它做成这样别墅的样子有什么出发点？为什么会想到做这样的别墅？
王韶华：从三个方面来谈，一个就是刚才大家一直在讲，忽略了两个问题。一个是自然资源型的别墅，还有一个就是板块型的别墅。实际上从目前的自然资源型的别墅客户需求来说，应该从上海的成熟经验里吸取了大量的海外的高层这种客户。而作为一个别墅板块区别墅，他吸纳的是周边区域，包括大家最近比较热衷的财富新贵。他祭奠于无锡这种传统文化的祭奠他的生活习惯是带有惯性的。而是在于他整个所生活的这种空间的人。人的搞鬼的气质是骨子里透出来的。不是靠人引导出来的。包括我们开发商、所营造出的社会性空间和氛围。华府庄园从产品设计上充分利用了这样一种属性，第一点做的比较到位的就是在面积的控制选择上。我们最大的面积实际上是在300多平方。我们的别墅是130万到200万。我们实际别墅的使用空间，我们强调使用空间，并不只单单局限于目前无锡目前市场上的一些车库，地下空间，对于这些空间的利用，他的一个价值的趋向，包括他生活的趋向是大大扩大。我们实际171个平方的别墅实际真正的使用空间达到了250个平方。他的地下室的多功能的私家会馆层高4.8米。有采光，通风。他的适用性、功能性、空间的布局是完全符合我们目前华府庄园的格局的定位。尤其是在市场的反馈上，从销售数据、和客源的层次上得到了应征。我们的客源主要是两类，一个是政府的高管，还有就是民营经济的负责人。他祭奠了很多的民营企业家，刚才朋友们也知道无锡是属于一种慢热型的属性，包括他的意识形态，在我们的客户群里，他们大部分都是实业家，他们都是以实业为主，他们的方式是求稳，包括他们的投资趋向和生活态度。在我们的别墅空间的运用上面，我们充分的符合这种客源的基础，外观感觉稳重大气，在空间的功能设计上，追求如何让他能够有这种机会，改变他的生活方式。而并不是单纯从文字和口号上面引导，不是这种概念。而是提供了很多空间，让他们的生活方式改善成功的一种可能。就是他整体别墅的一个设计理念，我们单套使用面积是250平方，而不是170、180的概念。
小燕：谢谢，我这里就这些问题。
主持人：非常感谢大家的支持，媒体记者还有什么问题吗？
记者：我想问一下奥林匹克花园，因为刚才说的，经济型的别墅，据我了解，我们周围很多人对别墅都是很感兴趣的，但是你说几百万到上千万这种也不是太现实，经济型的别墅价位在什么位置？你针对的客户群是什么样的？
于志：从整个的太湖边上的高端别墅之外，惠山（音）这个圈子里的别墅都是经济型的别墅，他的别墅四联排、六联排的很多。并没有很多的独栋、双拼等高端别墅。在价位上的定位，奥林匹克花园的定位是在80万到200万之间的概念。
主持人：还有两件事。一个就是6月29号—7月1号在上海佘山有一个第四届中国别墅节，大家有时间的话，可以去看一看。这是中国的一些别墅的开发商、代理商的专业人士的聚会。另外今天非常感谢大家参与到我们的大话地产中间来。因为我们这个是网络直播的。有一些大家回去可以看一看，我们工作人员也会把这个整理出来。会给在座的各位，我们工作人员会给在座各位把博客建立建立起来。大家也可以自己到自己的博客里，加入一些自己的言论。
今天感谢大家的参与。
［转自：无锡搜房网］ |